12.12.2010

О некоторых вопросах жилищного права (окончание)

О некоторых вопросах жилищного права и юридического оформления сделок с жильем (часть вторая) Цель нашего очередного выпуска — помочь нашим читателям разобраться в действующем на территории РФ жилищном и гражданском законодательстве. В статье освещены основные сделки, совершаемые с жилыми помещениями и порядок их оформления: дарение, мена, обмен, купля-продажа и рента, а также вопросы, связанные с распоряжением недвижимостью, находящейся в совместной собственности супругов.
Основные нормативные акты, регулирующие жилищное право в России, упоминаемые в выпуске:
Жилищный кодекс РСФСР, утв. 24.06.1983, в ред. ФЗ от 28.03.1998 № 45-ФЗ;
Гражданский кодекс РФ (часть 1 от 30.11.1994 № 51-ФЗ, в ред. ФЗ от 08.07.1999 № 138-ФЗ; часть 2 от 26.01.1996 № 14-ФЗ, в ред. ФЗ от 17.12.1999 № 213-ФЗ;
Семейный кодекс РФ от 29.12.1995 № 223-ФЗ, в ред. ФЗ от 02.01.2000 № 32-ФЗ;
Закон РФ «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения» от 12.12.1991 № 2020-1, в ред. ФЗ от 27.01.1995 № 10-ФЗ;
Закон РФ «О государственной пошлине» от 09.12.1991 № 2005-1, в ред. ФЗ от 13.04.1999 № 76-ФЗ;
Закон РФ «О подоходном налоге с физических лиц» от 07.12.1991 № 1998-1, в ред. ФЗ от 02.01.2000 № 19-ФЗ;
Постановление правительства от 26.02.1998 № 248 «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах».

ОБМЕН ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Можно выделить следующие виды обмена, практикуемые в наше время:
1. Обмен квартиры на аналогичную, но в другом районе или населенном пункте, т. е. равноценный обмен.
2. Обмен с доплатой, когда одна квартира меняется на другую большей или меньшей площади или с существенно отличающимися характеристиками, например престижный район, элитный дом, наличие телефона и т. п.
3. Разъезд — когда одна квартира меняется на несколько квартир или комнат.
4. Родственный обмен — когда переезжают не все члены семьи, а только некоторые из них — к другим, проживающим в другой квартире.
В зависимости от того, к какому жилищному фонду принадлежит жилье, существуют различные варианты действий по совершению обмена.

ОБМЕН ЖИЛЬЯ, НЕ ЯВЛЯЮЩЕГОСЯ СОБСТВЕННОСТЬЮ ГРАЖДАН

Предметом обмена в доме государственного (муниципального) жилищного фонда может быть квартира либо одна или несколько изолированных комнат, состоящих в пользовании нанимателя. Неизолированная комната не может быть самостоятельным предметом обмена, а в сочетании с другими комнатами — может.
Для совершения обмена необходимо согласие всех совместно проживающих с нанимателем совершеннолетних членов семьи (в том числе бывших и временно отсутствующих). Если такого согласия не получено, речь может идти только о принудительном обмене через суд. Не требуется согласия соседей на обмен, если обмену подлежит жилое помещение в коммунальной квартире, так как в коммунальных квартирах граждане проживают по отдельным договорам найма.
Согласно ст. 74 ЖК РСФСР при следующих условиях обмен не допускается:
1. Если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения. Например, к обмену предлагается квартира, по поводу которой идет спор о разделе лицевого счета, и дело уже находится в суде.
2. Обмен носит фиктивный или корыстный характер. Главным образом это относится к фиктивности обмена, когда обмен совершается лишь формально, на бумаге, без реального намерения поменять жилые помещения. Обмен с доплатой фактически узаконен в настоящее время и такая причина, как корысть, неактуальна при решении вопроса о признании обмена незаконным.
3. Дом или жилое помещение грозит обвалом, подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях либо передается для государственных или общественных нужд.
4. Дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений. Такие обстоятельства можно выяснить в ЖЭУ при оформлении обменных документов.
5. Помещение является служебным или находится в общежитии.
6. В результате обмена жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, в связи с чем эти граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Если обмен произведен с нарушением данных требований, то сделка может быть признана недействительной.
Существуют также и другие основания признания сделки недействительной, которые установлены ГК РФ для признания любой сделки недействительной и будут рассмотрены ниже.

ПОРЯДОК ОБМЕНА

Граждане, желающие произвести обмен жилого помещения, находящегося в государственном или муниципальном жилищном фонде, должны подать соответствующее заявление в организацию, занимающуюся обменом жилья при местной администрации района.
Для обмена квартир необходимо предоставить:
1. Заявление об обмене по установленной форме, которую можно взять в местной организации по обмену жилища.
2. Разрешение на обмен, если жилая площадь ведомственная, которое выдается соответствующей организацией, предприятием, учреждением.
3. Выписка из домовой книги о составе членов семьи нанимателя (выдается ЖЭУ).
4. Поэтажный план квартиры (выдается БТИ).
5. Справка о санитарно-техническом состоянии квартиры (выдается ЖЭУ).
6. Справка об отсутствии задолженностей по квартплате (выдается ЖЭУ).
7. Согласие органа опеки и попечительства, если в обмениваемой квартире проживают лица, находящиеся под опекой либо попечительством (например, вследствие недееспособности), или несовершеннолетние.
Оформление обмена производится в 10-дневный срок со дня подачи документов. Отказ в обмене и выдаче обменных ордеров может быть обжалован в суде в 6-месячный срок путем подачи искового заявления о нечинении препятствий в обмене (ст. 71 ЖК РСФСР).
Обмен считается состоявшимся с момента получения обменных ордеров. По существу, обменный ордер — основной документ, подтверждающий право на новое место жительства.
Принудительный обмен жилых помещений — это раздел жилого помещения (разъезд) граждан, проживающих по одному договору найма в одной квартире, который происходит независимо от их согласия по решению суда (ст. 68 ЖК РСФСР). Важно учесть, что принудительный обмен может быть произведен только в государственном или муниципальном жилищных фондах, а квартира, находящаяся в собственности, не может быть предметом принудительного обмена.
Требовать принудительного обмена может любой из членов семьи, проживающих в данной квартире, независимо от того, кто является нанимателем и кто кого вселил когда-то к себе на жилую площадь. Причем соседи по коммунальной квартире не могут требовать принудительного обмена, так как проживают в квартире по отдельным договорам найма. Это же относится и к тем ситуациям, когда между членами семьи (чаще всего бывшими супругами) был разделен лицевой счет. Для совершения принудительного обмена инициатор обмена должен найти подходящие варианты размена квартиры, а затем предоставить эти варианты в суд. Граждан, участвующих в обмене, следует обязательно предупредить о том, что происходит принудительный обмен через суд, так как они должны участвовать в судебном процессе в качестве третьих лиц, или соистцов. Свое согласие на обмен третьи лица, или соистцы, могут подтвердить двумя способами. Либо они являются сами в судебное заседание и устно заявляют о своем намерении произвести обмен жилых помещений, либо оформляют доверенностью истцу на право представлять их интересы в суде. В этом случае присутствие третьих лиц, или соистцов, в суде не обязательно.
При вынесении решения о принудительном обмене суд учитывает заслуживающие внимания доводы и интересы граждан, проживающих в обмениваемом жилом помещении.
Это означает следующее:
1. Жилищные условия граждан, которым предлагается новая квартира, не должны ухудшаться в результате обмена по предложенному варианту. При этом рассматривается вариант, который истец предлагает ответчику. Сам же истец может найти для себя вариант, даже ухудшающий его жилищные условия. Хотя они не должны ухудшаться настолько, чтобы гражданин стал нуждающимся в улучшении жилищных условий.
2. Предоставляемая ответчику жилая площадь не может быть меньшего размера, чем ранее занимаемая. При этом учитывается и дополнительная жилая площадь, если один из членов семьи раньше имел на нее право и ею пользовался. Например, жилая площадь — 36 кв. м, на этой площади проживают жена и муж, и муж требует принудительного обмена. Значит, он должен найти вариант обмена, при котором жене предоставляется квартира жилой площадью не менее 18 кв. м.
3. В квартире, предлагаемой для обмена, должны присутствовать те же существенные удобства, что были в квартире до обмена, например, такие как лифт, мусоропровод, балкон, раздельный санузел, телефон, этажность.
4. При принудительном обмене принимается во внимание удаленность предлагаемого жилья от места работы ответчика и данного населенного пункта. Например, нельзя переселить ответчика из одного города в другой либо из города в область, если, конечно, он сам этого не желает.
5. Предоставляемое жилье должно отвечать санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилью. Также нельзя ухудшать экологические показатели, например загазованность, зашумленность и т. п.
С исковым заявлением о принудительном обмене необходимо обратиться в суд по месту нахождения спорной квартиры. При подаче искового заявления о принудительном обмене необходимо уплатить государственную пошлину в размере 10% от минимального размера оплаты труда (МРОТ) (пп. 7 п. 1 ст. 4 ФЗ «О государственной пошлине»). шсполнение решений суда по искам о принудительном обмене производится судебным приставом, состоящим при суде, на основании исполнительного листа, выдаваемого истцу.
Родственный, или частичный, обмен — это обмен, при котором совершеннолетний член семьи нанимателя обменивает приходящуюся на его долю жилую площадь с другим гражданином при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи нанимателя (ст. 70 ЖК РСФСР).
Правда, это возможно только с письменного согласия как самого нанимателя, так и всех остальных членов семьи нанимателя. Следует отметить, что к членам семьи нанимателя относятся только супруг (супруга) нанимателя, их дети и родители, но в каждом конкретном случае по решению суда членами семьи могут быть признаны и другие лица, а именно другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и другие лица (ст. 53 ЖК РСФСР).
Для признания этих лиц членами семьи необходимо выполнение следующих условий:
— совместное проживание с нанимателем;
— ведение совместного хозяйства.
В законе нигде нет указания о том, сколько человек должно въезжать и выезжать при родственном обмене.
Единственное, что должно быть соблюдено, это условие, по которому в результате обмена граждане не должны становиться нуждающимися в улучшении жилищных условий. Если же вдруг местные органы не дадут согласия на обмен, такой отказ можно обжаловать в суде, ссылаясь на отсутствие в законе запретов по данному поводу — как известно, в таких случаях действует принцип «разрешено все, что прямо не запрещено законом», являющийся основополагающим принципом действующего законодательства.

ОБМЕН СОБСТВЕННИКОВ С НАНИМАТЕЛЕМ (СМЕШАННЫЙ ОБМЕН)

Возможен вариант, когда в обмене участвуют квартиры с разным правовым статусом: одни находятся в собственности, другие принадлежат государственному или муниципальному жилищному фонду. Механизм совершения обмена, в котором участвуют квартиры, находящиеся в собственности, и неприватизированные, в настоящее время законом не определен, в отличие, например, от обмена неприватизированных квартир, который регулируется ЖК РСФСР, или договора мены жилых помещений, находящихся в собственности, и регулируемый ГК РФ (документ 4). Если обмениваемое жилое помещение принадлежит на праве собственности нескольким гражданам, то заявление подается от имени всех собственников и всеми ими подписывается. Если кто-то из собственников не проживает в обмениваемом жилом помещении или в не может лично подписать заявление об обмене, его согласие должно быть выражено в отдельном документе, причем подпись такого лица должна быть удостоверена нотариально, либо должностным лицом, уполномоченным на совершение нотариальных действий, либо организацией, в которой собственник работает или учится, либо ЖЭУ по месту его проживания.

ДОГОВОР МЕНЫ ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ

Необходимо различать два понятия: договор обмена и договор мены.
Договор обмена жилья заключают граждане, которые занимают жилые помещения на основании договора найма в домах государственного или муниципального жилищного фонда.
Договор мены заключается только между лицами, являющимися собственниками жилых помещений.
По существу, граждане, совершающие данные сделки, преследуют одну и ту же цель — обменять свое жилье. Однако в зависимости от вида договора (мены или обмена) будет различным и порядок обмена жилых помещений. Сделки по договору мены, как и другие операции отчуждения жилого помещения (приватизация, обмен, раздел лицевых счетов), запрещены в домах, признанных аварийными или подлежащими сносу. Но при запрете на сделки с квартирой на этом основании можно подать исковое заявление в суд, причем не только о разрешении данной сделки, но и о признании недействительным включение дома в указанный список.
Поскольку договор мены заключается только между собственниками, необходимо выяснить, как квартира была оформлена в собственность:
— квартира была приватизирована;
— квартира была получена по договорам купли-продажи, мены, дарения;
— квартира получена по наследству;
— квартира находится в доме ЖСК, и пай полностью выплачен.
Для оформления договора мены необходимо собрать документы, которые будут различными в зависимости от того, каким образом у владельца квартиры возникло право собственности на данное жилое помещение.
1. Для совершения договора мены квартиры, которая была приватизирована в установленном порядке, причем больше никаких сделок с ней не совершалось, необходимо представить такие документы:
— договор передачи государственного или муниципального жилья в собственность граждан, зарегистрированный органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество;
— свидетельство о праве собственности на жилище;
— справку БТИ о балансовой стоимости квартиры, которая действительна в течение 10 дней;
— справку из ЖЭУ об отсутствии задолженностей по платежам, которая действительная в течение 1 месяца; — выписку из домовой книги;
— копию финансового лицевого счета;
— если в квартире прописаны несовершеннолетние, не зависимо от того, включены ли они в свидетельство о праве собственности, необходимо еще согласие органов опеки или попечительства.
2. Если квартира было приобретена в собственность по договору купли-продажи, мены или дарения, то для оформления необходимо предоставить те же документы, что и в предыдущем случае, за исключением договора передачи жилья в собственность граждан и свидетельства о праве собственности на жилище. Необходимо предоставить оригинал соответствующего договора купли-продажи, мены или дарения, зарегистрированный в установленном порядке органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Кроме того, если квартира была получена по договору дарения, необходима еще справка из налоговой инспекции об уплате налога с имущества, переходящего в порядке дарения или по наследству.
3. Если квартира перешла в собственность по наследству, то вместо договора передачи или соответствующих договоров необходимо предоставить свидетельство о праве на наследство.

МЕХАНИЗМ ОФОРМЛЕНИЯ ДОГОВОРА МЕНЫ До вступления в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», т. е. до 01.01.1998 г., существовало обязательное нотариальное удостоверение договора. В настоящее время в связи с действием закона «О государственной регистрации», договор мены может заключаться в простой письменной форме (т. е. его можно составить в произвольной форме и не оформлять нотариально) путем составления одного документа, подписанного сторонами, участвующими в мене.
По соглаИению сторон договор можно и нотариально удостоверить, хотя этого законом теперь не требуется. Если права возникают на основании договора, не требующего нотариального удостоверения, заявление о государственной регистрации прав подают все стороны договора (ст. 163 ГК РФ).
Это значит, что всем участвующим в мене необходимо явиться в Регистрационную палату лично с вышеуказанными документами, а также документами, удостоверяющими личность.
Если права возникли на основании договора, не требующего обязательного нотариального удостоверения, но нотариально удостоверенного по желанию сторон, заявление о государственной регистрации подает одна из сторон договора. Если по каким-то причинам стороны, участвующие в обмене, или одна из них не могут лично подать заявление о государственной регистрации сделки, они могут оформить доверенность на любое дееспособное лицо.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

По договору купли-продажи жилого помещения одна сторона (продавец) обязуется передать жилое помещение другой стороне (покупателю), а покупатель — принять товар и уплатить цену. Для совершения данной сделки необходимо наличие у сторон правоспособности и дееспособности.
Правоспособность гражданина возникает с рождения, а дееспособность, т. е. способность в полной мере осуществлять принадлежащие гражданину права и обязанности, возникает с 18 лет.
До 18 лет заключение сделок купли-продажи возможно в следующих случаях:
— когда законом допускается вступление в брак до 18 лет и лицо приобретает полную дееспособность со времени вступления в брак (ст. 21 ГК РФ);
— когда несовершеннолетний, достигший 16 лет, может быть объявлен полностью дееспособным, если работает по трудовому договору или занимается предпринимательской деятельностью. Эмансипация производится по решению органа опеки и попечительства (ст. 27 ГК РФ).
Договор купли-продажи жилого помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Необходимо особо отметить, что соблюдение нотариальной формы не обязательно. Это связано с тем, что законодатель ввел обязательную государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость (ст. 131 ГК РФ). Это означает уже достаточный государственный контроль за законностью сделки. Данное положение действует, начиная с 01.01.1998 г. — с момента вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Договор купли-продажи жилого помещения вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Если одна из сторон после заключения договора уклоняется от государственной регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации и обязать уклоняющуюся сторону возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Государственная регистрация производится в Регистрационной палате. Таким образом, подписав договор, стороны вправе не придавать ему нотариальную форму, а напрямую обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию.
Согласно постановлению правительства от 26.02.1998 г. № 248 «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах» максимальный размер платы за государственную регистрацию для физических лиц составляет 3-кратный размер МРОТ, а для юридических лиц — 50-кратный размер МРОТ.
Теперь рассмотрим, какую государственную пошлину необходимо заплатить при оформлении договора у нотариуса, если стороны договорятся о нотариальном удостоверении договора.
За удостоверение договоров, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества, дети (в том числе усыновленные), супруг, родители, родные браться и сестры платят 0,5% от суммы договора, но не менее 50% от МРОТ, другие лица — 1,5% от суммы договора, но не менее одного МРОТ (пп. 1 п. 4 ст. 4 ФЗ «О государственной пошлине»). От уплаты государственной пошлины за нотариальные действия полностью освобождаются лишь инвалиды Великой Отечественной войны (п. 1 ст. 5 ФЗ «О государственной пошлине»). Все остальные инвалиды уплачивают государственную пошлину наравне с другими гражданами.
Довольно часто стороны договора, стремясь уменьшить сумму государственной пошлины, указывают в договоре стоимость продаваемой квартиры, либо совпадающую с балансовой стоимостью, указанной в справке БТш, либо лишь слегка превышающую ее, тогда как истинная цена квартиры в несколько раз больше. Это довольно рискованно для покупателя: если договора купли-продажи будет признан недействительным в судебном порядке, то решением суда может быть возвращена только та сумма, которая указана в договоре.
Кроме того, продавец квартиры уплачивает подоходный налог, но в подоходный налог включается лишь сумма, превышающая 5000-кратный МРОТ. Если указанная в договоре сумма превышает 5000-кратный МРОТ, размер подоходного налога зависит от суммы превышения.
Что касается покупателя, то сумма его доходов, облагаемых подоходным налогом, уменьшается на сумму, уплаченную за приобретение квартиры, но не свыше того же 5000-кратного МРОТ (пп. «т» п. 1 ст. 3 закона РФ «О подоходном налоге с физических лиц»). Для этого надо написать заявление в бухгалтерию предприятия по месту основной работы либо в налоговый орган по месту жительства.
Теперь остановимся подробнее на существенных условиях договора купли-продажи.
1. В договоре купли-продажи должен быть четко определен предмет договора, в котором должны быть указаны все характеристики, которые присущи жилому помещению: местоположение, площадь, этажность и другие параметры.
2. Договор купли-продажи должен предусматривать цену имущества.
3. В договоре должны быть указаны лица, проживающие в квартире и сохраняющие право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем.
Документы, необходимые для совершения сделки купли-продажи жилья
1. Документы, подтверждающие, что квартира находится в собственности продавца. Ими могут быть: постановление администрации района о приватизации квартиры, нотариально оформленные или заверенные в установленном порядке договоры мены, дарения, свидетельство о праве на наследство по завещанию, свидетельство о праве на наследство по закону.
2. Справка из БТИ на продажу квартиры, которая подтверждает, что квартира не находится под арестом и действительно принадлежит собственнику.
3. Справка из БТИ о балансовой стоимости квартиры.
4. Справка из ЖЭУ об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
5. Выписка из домовой книги.
6. Копия финансового лицевого счета.
7. Согласие супруга или органов опеки и попечительства, если такое требуется по закону.
Как известно, покупателя подстерегают разные опасности при совершении сделок купли-продажи квартиры.
Значительным образом можно обезопасить себя, обратившись в риэлторскую фирму. Тут не лишними будут следующие практические рекомендации. Лучше обращаться в фирму, которая уже не первый год занимается своей деятельностью. Такие фирмы, как правило, являются членами Российской гильдии риэлторов (РГР). При обращении в фирму обязательно попросить предъявить лицензию на право осуществления риэлторской деятельности. Неплохо также заключить договор с фирмой. Риэлторы не всегда заключают договоры, по которым за определенное вознаграждение обязуются подыскать покупателю вариант квартиры и оформить сделку с продавцом. Как правило, в этом они видят способ уйти от ответственности или уклониться от налогов, т. е. без договора получается, что сам риэлтор в сделке не участвует, а потому ответственность по сделке перед покупателем несет продавец, и предъявлять претензии по качеству квартиры покупатель может только продавцу, а не риэлтору. Если вы решили прибегнуть к услугам риэтора, рекомендуем вам сделать ксерокопии всех документов, которые вы получили от риэлтора, и хранить их при себе, по меньшей мере в течение трех лет после совершения сделки.

ДОГОВОР ДАРЕНИЯ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

По договору дарения жилого помещения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому жилое помещение в собственность. При наличии встречной передачи жилого помещения договор не признается дарением. Дарение всегда является двусторонней сделкой, основанной на взаимном соглашении. Оно предполагает волю дарителя на передачу дара и согласие одаряемого принять предложенное ему имущество. Этим признаком договор дарения отличается от завещания, которое является односторонней сделкой. Сторонами договора являются даритель и одаряемый. Так как дарение — это договор, стороны договора должны быть дееспособными. За недееспособных лиц сделки совершаются их законными представителями.
Предмет договора дарения должен быть четко обозначен в договоре, так как только формальное обещание подарить все свое имущество или часть имущества не влечет за собой правовых последствий. В договоре должно быть четко определено место расположения, размер и цена жилого помещения.
Отметим, что договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. В этом случае применяются правила гражданского законодательства о наследовании. Договор дарения подлежит обязательной государственной регистрации, которая должна осуществляться дважды: при заключении договора и при регистрации права собственности на жилое помещение. В настоящее время нотариальная форма для договора дарения необязательна, так как государственная регистрация прав на недвижимое имущество означает уже достаточный контроль за законностью сделки.
Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от дара отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. Если договор дарения заключен в письменной форме, отказ от дара должен быть совершен также в письменной форме. Если договор дарения зарегистрирован (ст. 574 ГК РФ), отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации.
Если договор дарения был заключен в письменной форме, даритель имеет право требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять дар. Передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т. п.) либо вручения правоустанавливающих документов. Дарение жилого помещения, находящегося в общей совместной собственности, допускается только с согласия всех участников совместной собственности (ст. 253 ГК РФ). Если жилое помещение находится в общей долевой собственности (коммунальная квартира), то участник долевой собственность вправе по своему усмотрению подарить свою долю и согласия остальных участников обшей долевой собственности не требуется (ст. 250 ГК РФ). Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.
Права одаряемого по договору дарения, не переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения. В то же время обязанности дарителя по договору дарения несут и его наследники (правопреемники), если иное не предусмотрено договором дарения.
С имущества, переходящего в порядке дарения, уплачивается налог в соответствии с законом РФ «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения».
От налогообложения в соответствии со ст. 4 закона РФ «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения» освобождаются:
1) имущество, переходящее в порядке дарения, стоимостью менее чем 80-кратный размер МРОТ;
2) имущество, переходящее в порядке дарения от одного супруга другому.
Налог при стоимости имущества, переходящего в порядке дарения, от 80-кратного до 850-кратного установленного законом размера МРОТ, исчисляется по следующим ставкам:
— детям, родителям — 3% от стоимости имущества, превышающей 80-кратный установленный законом МРОТ; — другим физическим лицам — 10% от стоимости имущества, превышающей 80-кратный установленный законом МРОТ (п. 2 ст. 3 ФЗ «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения»).
Необходимо отметить, что при увеличении стоимости переходящего в порядке наследования или дарения имущества ставки налога повышаются в соответствии с законом РФ «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения».

ДОГОВОР РЕНТЫ

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. Разновидностью договора ренты является договор пожизненного содержания с иждивением.
По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.
В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух МРОТ, установленных законом.
Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.
Плательщик ренты имеет право отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается со смертью получателя ренты. При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.
Таким образом, договор ренты эквивалентен договору купли-продажи, так как право собственности на жилое помещение переходит в момент заключения договора. Однако, в отличие от купли-продажи, плательщик ренты оплачивает приобретаемое имущество не деньгами, а (как правило) содержанием рентодателя. Не менее востребованными в нашей практике и сложными в разрешении являются проблемы, возникающие по поводу совместного недвижимого имущества супругов.
Распоряжение недвижимым имуществом, находящимся в общей совместной собственности супругов
Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью (ст. 34 СК РФ).
Жилое помещение является совместной собственностью супругов в следующих случаях:
— квартира была приватизирована супругами в период брака в общую совместную собственность;
— квартира была куплена обоими супругами в период брака (если квартира была куплена одним супругом и оформлена на его имя, то недвижимость также является совместной собственностью);
— квартира была подарена или получена по наследству обоими супругами.
Квартира будет считаться собственностью каждого из супругов в следующих случаях:
— квартира была приобретена одним из супругов до брака;
— квартира была подарена одному супругу или получена по наследству одним из супругов.
Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению жилым помещением требуется получения согласия другого супруга (ч. 3 ст. 35 СК РФ).
Если в период брака была куплена квартира и оформлена на имя одного из супругов, то в случае развода без раздела имущества согласия бывшего супруга на распоряжение имуществом не требуется. Однако бывший супруг может в течение трех лет после расторжения брака потребовать раздела имущества (ч. 1 ст. 38 СК РФ).
Соглашение супруга на совершение сделки с квартирой должно быть нотариально удостоверено (ч. 3 ст. 35 СК РФ).
Возможны два варианта проявления волеизъявления супруга на совершение сделки с квартирой:
— супруг пишет заявление о своем согласии на совершение сделки, подлинность которого может быть удостоверена нотариусом;
— оба супруга приходят лично в орган, занимающийся государственной регистрацией сделок с недвижимостью, и один из них подтверждает свое согласие на совершение сделки другим супругом.
Тот супруг, чье согласие на распоряжение имуществом получено не было, вправе обратиться в суд с требованием о признании сделки недействительной. Срок исковой давности для признания данной сделки недействительной — 1 год (ч. 3 ст. 35 СК РФ).
Надеемся, что наша консультация будет вам полезна и поможет разобраться в сложных ситуациях, связанных с жильем. Вместе с тем, чтобы уберечь себя от возможных ошибок, действий мошенников, промышляющих на рынке жилья, рекомендуем вам обращаться за помощью специалистов в жилищном законодательстве. Порой пятиминутная консультация юриста позволит вам избежать многодневных скитаний по судебным инстанциям, потери значительных денежных средств, нервных расстройств. Возьмите себе за правило обращаться за помощью специалистов, тем более что в нашем Центре юридической и социальной защиты рома (цыган) на все ваши вопросы ответят бесплатно и при необходимости окажут вам бесплатную юридическую и психологическую помощь.
Сейчас большинство обращений в наш центр касается именно жилищных проблем, с которыми сталкиваются цыгане. Мы оказываем обратившимся гражданам своевременную квалифицированную помощь, и у нас уже есть несколько положительных результатов разрешения жилищных проблем. В качестве примера приведу следующий случай. К нам обратилась семья рома, которая примерно 10 лет проживала во временном жилье в пос. Володарский, предоставленном администрацией района до подхода очереди на квартиру. Администрация не выдала им никаких правоустанавливающих документов на это жилье, фактически люди жили на птичьих правах, под угрозой в любой момент быть выселенными на улицу. Кроме того, у них не было возможности получить регистрацию по месту жительства. А значит, устроиться на работу, получить медицинский полис, определить ребенка в дошкольное образовательное учреждение было невозможно. Ожидание новой квартиры затягивается на годы, а в настоящее время становится все более бесперспективным… Временное жилище постепенно приходит в упадок, все больше требует ремонта, но производить ремонт за свой счет под угрозой выселения, также не имело смысла. После того как семья обратилась в Центр юридический и социальной защиты рома (цыган) за помощью юриста, был предпринят ряд шагов, в результате чего цыгане смогли стать законными нанимателями своего жилья, избежали угрозы выселения, получили постоянную регистрацию по месту жительства. Переговоры, проведенные юристом центра с районной администрацией, исковое заявление в суд против администрации о выдаче ордера на занимаемое жилое помещение с сохранением очереди на улучшение жилищных условий — все эти действия привели к тому, что администрация района выдала семье ордер на квартиру. Теперь эта семья может спокойно благоустроить свое жилье, провести необходимый ремонт и дожидаться предоставления новой квартиры, не боясь потерять то жилище, которое у них имеется в настоящий момент.
Этот пример показывает, что не надо бояться обращаться за помощью квалифицированных специалистов для решения ваших жилищных проблем, не следует думать, что все подобные обращения стоят больших денег и это вам не по карману. Наконец, не бойтесь отстаивать свои законные интересы в суде и во всех инстанциях в случае нарушения ваших прав. Желаем вам удачи!