Обратная связь Часто в нашей работе мы сталкиваемся с тем, что цыганские дома не зарегистрированы должным образом, при том что цыгане годами и даже десятилетиями живут в этих домах.
Конечно, это не только “цыганская” проблема: в советские годы, когда прописка была важнее, чем право собственности на дом, никто особенно не заботился о том, чтобы грамотно оформить все необходимые документы. Но сейчас, в “капиталистические” времена, без этого не обойтись: если право собственности на землю и жилище не зафиксировано, то хозяин такой земли и дома может легко лишиться их – желающих завладеть имуществом, которое на бумаге является “бесхозным”, очень много. Это и государство, и бизнесмены, которые хотят строить дороги, магазины и жилые многоэтажки на месте цыганских поселков. К сожалению, часто жителей таких поселков просто выставляют на улицу, не предоставляя им ничего взамен снесенных жилищ. В этой связи закон о “дачной амнистии” представляет интерес, поскольку он позволяет в упрощенном порядке оформить дачный дом и землю.
Нормативный акт, получивший известность как “Дачная амнистия” либо “Закон о дачной амнистии”, представляет собой комплекс поправок к Земельному, Гражданскому и Налоговому кодексам, а также к законам “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан” и некоторым другим.
Официальное название “Закона о дачной амнистии” – федеральный закон “О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества” от 30.06.2006 № 93-фз (далее – закон № 93-фз). Большая часть закона, за исключением норм, устанавливающих размер пошлины за регистрацию некоторых сделок с объектами недвижимости, вступила в силу 1 сентября 2006 г.
Принятие закона № 93-фз вызвано необходимостью упростить процедуру государственной регистрации сделок с принадлежащими гражданам объектами недвижимости, правоустанавливающие документы на значительную часть которых отсутствуют либо не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Государственной регистрации в упрощенном порядке подлежат следующие принадлежащие гражданам объекты недвижимости: гаражи, жилье, садовые дома в различных кооперативных и садоводческих товариществах, а также соответствующие земельные участки.
Закон № 93-фз продлил сроки приватизации жилья до 1 марта 2010 г. и наделил нотариусов дополнительными правами – представлять и получать документы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае нотариального удостоверения такой сделки (выступать от имени заявителя), а также получать свидетельства о государственной регистрации прав для передачи их лицам, в интересах которых осуществлялась регистрация.
С 1 января 2007 г. устанавливается плата в 100 рублей (прежде это было 500 рублей) за государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, либо на создаваемый или созданный на таком земельном участке объект недвижимого имущества.
Для легализации объекта недвижимости необходимо заполнить и предоставить форму декларации об объекте недвижимого имущества. В декларацию включаются сведения о его адресе (местоположении), виде (названии), назначении, площади, количестве этажей (этажности), в том числе подземных этажей, годе его создания, о материалах наружных стен такого объекта недвижимого имущества, его подключении к сетям инженерно-технического обеспечения, кадастровом номере земельного участка, на котором такой объект недвижимого имущества расположен. В соответствии с законом № 93-фз, правоустанавливающими являются любые документы – решения, справки, выписки, подтверждающие право собственности.
Уточненные данные об объекте недвижимого имущества, в том числе о площади земельного участка и местоположении его границ, вносятся в Единый государственный реестр прав (далее ЕГРП) без повторной регистрации на основании заявления правообладателя такого объекта недвижимого имущества и плана объекта или иного документа, предусмотренного законом № 93-фз и содержащего описание объекта недвижимости, либо в случае, если таким объектом является земельный участок, на основании заявления правообладателя земельного участка и кадастрового плана этого земельного участка.
Представления плана или иного документа, содержащего описание объекта недвижимости, не требуется, если он ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Уточненные данные об объекте недвижимости могут также вноситься в ЕГРП без повторной регистрации на основании сведений, представленных соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества или, если таким объектом является земельный участок, органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, но только при наличии согласия в письменной форме правообладателя объекта недвижимости.
Перечень документов, которые могут являться основанием для государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, открыт. К таким документам закон № 93-фз, в частности, относит:
– акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
– акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
– выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);
– иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.
Земельный участок должен быть предоставлен до введения в действие Земельного кодекса РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающем или удостоверяющем право такого гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права.
Обязательным приложением к представляемому документу является кадастровый план земельного участка. Государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок осуществляется даже в случае, если сведения о его площади, содержащиеся в представленном документе, не соответствуют данным кадастрового плана земельного участка. Не допускается государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, если он в соответствии с федеральным законом не может быть предоставлен в частную собственность. Истребование у заявителя дополнительных документов для государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок не допускается.
Следует обратить внимание на то, что принятия специального решения органа власти о предоставлении участка в собственность, в отличие от ранее действовавшего порядка, не требуется.
Важным элементом порядка оформления прав граждан на земельные участки являются землеустроительные процедуры, предшествующие государственной регистрации прав на земельный участок, в том числе кадастровый учет земельного участка и предоставление правообладателю земельного участка кадастрового плана участка. Закон требует от региональных властей установления предельных расценок за межевание земли, что значительно снижает стоимость этой услуги.
Закон № 93-фз установил, что в случае несоответствия сведений о площади земельного участка, содержащихся в правоустанавливающем документе, представленном для государственного кадастрового учета участка, сведениям об уточненной площади такого земельного участка, содержащимся в документах о его межевании, кадастровый учет такого участка проводится на основании сведений, содержащихся в документах о межевании. Проведение кадастрового учета в таких случаях не приостанавливается, в отличие от иных случаев противоречивости содержащихся в документах сведений. В то же время, если содержащаяся в документах о межевании уточненная площадь земельного участка превышает указанную в правоустанавливающем документе более чем на минимальный размер, установленный в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов РФ или органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования, в проведении государственного кадастрового учета должно быть отказано.
Основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется выдачи разрешения на строительство, а также на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимости и содержащие его описание, а также правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект. Обязательным приложением к представляемым документам является кадастровый план земельного участка.
В соответствии с Градостроительным кодексом РФ выдачи разрешения на строительство не требуется, в частности, в случаях строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства или дачного хозяйства, строительства киосков, навесов, строений и сооружений вспомогательного характера. Закон № 93-фз распространил эти нормы Градостроительного кодекса на объекты, построенные, реконструированные или измененные до введения кодекса в действие.
Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимости (если для его строительства и реконструкции не требуется выдача разрешения на строительство) и содержащим его описание, является декларация об объекте недвижимого имущества.
Документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержащими описание такого объекта, являются технический паспорт и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или, в случае если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство. До 1 января 2010 года технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание. Истребование у заявителя дополнительных документов для государственной регистрации права собственности не допускается. Таким образом, до 2010 года не требуется получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта. Данное положение нашло свое отражение в законе “О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации”.
Закон № 93-фз также внес изменение в Гражданский кодекс РФ, установив возможность признания права на самовольные постройки, к которым, в частности, относятся индивидуальные жилые дома, построенные или реконструированные без проверки на соответствие градостроительным и строительным нормам, не только в судебном, но и в административном порядке.
Предоставление в собственность земельных участков садоводам, огородникам, дачникам и их садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям, получившим такие земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов за плату или бесплатно в случаях, установленных законами.
При этом земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования, подлежат передаче в собственность садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения бесплатно.
Задать свои вопросы Марии Крашенинниковой по этому и другим юридическим вопросам, а также договориться о бесплатной консультации вы можете по телефонам:
(812) 710-65-19, 7 921-935-71-47.